クレアールは質問回数無制限！
クレアール宅建士講座で特にご好評いただくことが多いのが、手厚いサポート体制です。
受講生からの質問を、回数無制限で無料で受け付けています。どうしても自分で解決ができない部分について質問していただくと、有資格者のスタッフから丁寧に回答します。
「いつでも聞ける」という安心感は、学習を継続する上で重要だと考えています。
受講生からの質問・クレアールからの回答例
宅建業法
1．
テキスト68ページ「4 社員の地位を失ったときは、１週間以内に営業保証金を供託しなければならない。」、テキスト71ページ「3 保証協会が、弁済業務保証金を取り戻したときは、それと同額の弁済業務保証金分担金を社員又は社員であった者に返還する。」の部分で、例えば、2000万円の弁済業務保証金の不足額が生じて、還付充当金の納付ができなくて社員の地位を失った場合、社員は弁済業務保証金の取り戻し（120万円）ができるのでしょうか？
2024/1/8 (月)
クレアールからの回答
保証協会は、社員が地位を失ったときは、弁済業務保証金を取り戻すことができます。
ただ、還付充当金が納付できなかった社員であった者に対して、保証協会は弁済業務保証金分担金を返還することはありません。
2024/1/9 (火)
2．
「ひとつの取引に複数の宅建業者が関与する場合全ての宅建業者に37条書面の交付義務がある」というのは理解しました。
この37条書面に記名する宅建業者もすべての宅建業者ですか？
それとも共同で作成した場合のみ複数名の名前を記名するのですか？
2024/3/25 (月)
クレアールからの回答
このように一つの取引に複数の宅建業者が関与した場合、それぞれの役割分担は、
作成：いずれかの宅建業者が作成しても可
記名：全ての宅建業者の宅建士記名が必要
交付：いずれかの宅建業業者が交付すれば可
となります。
2024/3/26 (火)
3.
チャプター5.6の
営業保証金の取り戻しと弁済業務保証金の取り戻しについて、一部の事務所を廃止した際、前者は最低６ヶ月の公告期間が必要なのに対し後者は公告期間が不要なのはどのような考え方によるのでしょうか？
差がある理由が授業でもよく分からず、ご教示いただければと思います。
2024/6/11
クレアールからの回答
営業保証金の場合は、1社で保証金を供託しています。
弁済業務保証金の方は、多くの業者で補償しあうというものです。
この違いが公告が必要か否かの違いだと思います。
例えば、2000万円（本店と支店２）の業者が１つの支店を廃止した場合、500万円を取り戻すことができますが、直ちに取り戻すとなると、仮に1700万円の還付請求権者がいた場合、200万円の部分について、還付が受けられなくなる可能性が出てきます。
そこで、廃止する以前の還付請求の清算をした後でないと取り戻しすることができないとし、公告を必要としているのです。
弁済業務保証金の場合は、保証協会は、120万円の分担金を供託しており、１つの支店を廃止した場合の30万円の取戻しは、多くの業者からの供託金があるので、還付請求権者の不利益にはならない（上の例で言えば、1700万円の還付を受けることができる。）ので、公告は不要ということになっているのです。
2024/6/12
4．
宅健業法過去問題集10ページ、選択肢３について質問です。
解説では農業協同組合は複数存在する組合員の～とありますが、農業協同組合員は「特定された」組合員であり、不特定の相手では無いので、免許が必要無いのでは？と思ってしまいます。
今一度ご教示ください。
【実際の問題】
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。
３ 農業協同組合Ｃが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。
【実際の解説】
誤り。農業協同組合は、都市再生機構や信託会社等の免許が不要な者に該当しないので、宅地の売買の代理を反復継続して行えば宅地建物取引業を行うことになるので免許が必要です。農業協同組合Ｃは、複数存在する組合員の所有する宅地の売却の代理を反復継続して行うことになるので免許が必要となります。
2024/6/15
クレアールからの回答
本問では「業」について、設問において、「なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。」とあります。したがって、組合員の所有する宅地の売却の代理を不特定多数人を相手に反復継続して行うことになることが前提となるので、「業」にあたるかどうかを検討する必要はありません。
この問題のポイントは、「農業協同組合」が免許の不要な者である、国、地方公共団体、都市再生機構などに当たるか否かを判断する点です。
2024/6/15
権利関係
1.
財産権の行使開始時の善意・無過失についての質問です。
「占有開始時に他人の物を自分の物と信じ、そのことについて不注意が無ければ」、10年で取得時効が完成しますが、カッコの部分の真実はどうやって証明するのですか。
証明することが実際難しいとなると、この短期要件は有名無実となります。
2023/11/12 (日)
クレアールからの回答
『不注意』（過失）を易しい言葉に変えると、注意義務違反となります。
要するに平均的な注意をすれば見抜けるはずだった（のに見抜けなかった）ということになります。
逆に、平均的な注意では見抜けなかった状況のことが、『不注意がない」（無過失）ということになるのです。
裁判上、照明することが難しいかもしれません、判例上、無過失を認めたものもあります。
試験対策上、単純に取得時効の期間は、
「善意無過失10年、悪意又は有過失は20年」
と覚えておけば良いと思います。
2023/11/12 (日)
2.
消滅時効期間
「①債権者が権利を行使することができることを知った時」
「②権利を行使することができる時」
これらはどのような時になりますでしょうか？
具体例で教えていただけると嬉しいです。
2024/3/23 (土)
クレアールからの回答
ＡがＢから金100万円を借り「大学を卒業したら返済する」と約束していて、大学を卒業して返済期限が到来したのにそれを返済しないでいた場合、Ｂは「権利を行使することができることを知った時」、例えばＡが大学を卒業したことを知った時から５年間返還請求権を行使しない場合には、その債権は消滅時効によって消滅するということです。
さらに、ＢがＡの大学卒業を知らない場合であっても、Ｂが「権利を行使することができる時」、すなわちＡの大学卒業時点から、10年間権利を行使しない場合には、その債権は消滅時効によって消滅するということです。
2024/3/23 (土)
3.
錯誤による契約の効力
３ 錯誤が表意者の重大な過失によるものであった場合には、次に掲げる場合を除き、意思表示の取消しをすることができない。
①相手方が表意者に錯誤があることを知り、又は重大な過失によって知らなかったとき。
②相手方が表意者と同一の錯誤に陥っていたとき。
①「相手方が表意者に錯誤があることを知り、または重大な過失によって知らなかったとき」とありますが、ここの意味がよく分かりません。
先生の講義では、相手方が表意者に錯誤があることを知っていた場合には取り消すことが出来るとの説明だったと解釈しており、これは理解できました。
そうすると、そのあとの「または重大な過失によって知らなかったとき」とは、相手方が重大な過失を起こしたということでしょうか？
重大な過失によって何を知らなかったときにこの例外が適用されるのでしょうか？
2024/4/12 (金)
クレアールからの回答
例えばＡが錯誤によって意思表示をし、Ｂとの間で契約を締結した場合でも、表意者Ａに重大な過失があるような場合には、Ａよりも意思表示を信頼したＢを保護すべきであると考えられます。
そこで、このような場合には、Ａは意思表示を取り消すことができないのが原則です。
もっとも、Ａに錯誤があることをＢが知っている場合や「Ａに錯誤があることを知らなかったとしても知らないことに重大な過失がある場合」には、Ｂを保護すべきとはいえません。
このような場合には、Ａの錯誤に重大な過失があっても、Ａは意思表示を取り消すことができるとされています。
2024/4/12 (金)
4.
権利関係テキストp25の「一問一答」2の回答で、
「成年被後見人が締結した契約は、日用品の購入その他日常生活に関する行為を除き、取り消すことができます。成年後見人の同意を得て契約を締結した場合も同様です。」とあります。
成年被後見人の契約行為を一旦追認、若しくは取り消した場合、次は追認も取り消しも出来ないという理解をしてました。
ここはどう考えれば良いでしょうか。
2024/5/4 (土)
クレアールからの回答
成年後見人が、成年被後見人の行為を追認すれば、もはや取り消すことはできません。
成年後見人が、成年被後見人の行為を取消せば、もはや追認することはできません。
この理解には間違いありません。
一問一答で言っているのは、成年被後見人が成年後見人の同意を得て契約をした場合、その契約を取消すことができます。
これは、それだけ成年被後見人には能力が無いということであり、「同意」の意味すらわからないのです。
だから、成年後見人には同意権は無いとされています。（テキスト21ページ表を参照）
2024/5/4 (土)
5.
テキストp408下段2で、「所有権の仮登記後に登記された第三者」とありますが、既に仮登記人が存在するにも拘らず、別人が仮登記人を差し置いて、本登記出来るのでしょうか。
この際の別人は、どの様な登記を想定しているのでしょうか。
解説くださいます様お願い致します。
2024/7/30
クレアールからの回答
仮登記は、あくまでも「仮」の登記なので、順位を保全する効力しかなく、本登記をしてはじめて完全なものになります。
例えば、ＡがＢに土地を売り、所有権移転登記申請に必要な書類がそろっていないので仮登記をした場合、Ａが同じ土地をＣにも売り、所有権移転登記（本登記）をすることは可能です。
この場合、Ｂが後に本登記をすれば、Ｂが所有権を主張できるのです。
2024/7/30
法令上の制限
1．
過去問題集3の40ページ Chapter4-7肢2「市街化調整区域内において生産される農産物の貯蔵に必要な建築物の建築を目的とする当該市街化調整区域内における土地の区画形質の変更は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。」について農林漁業の特例にあたるのに開発許可が必要になる理由が分かりません。
同じ問題の肢4（「非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為は、当該開発行為が市街化調整区域内において行われるものであっても都道府県知事の許可を受けなくてよい。」）は同じく市街化調整区域なのに知事の許可が不要となっており、この2つの違いが分かりません。
2023/10/7 (土)
クレアールからの回答
市街化区域以外の区域において、「農林漁業用の建築物又は農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為」については、面積を問わず、開発許可は不要です。
ここでいう「農林漁業用の建築物」とは、以下のものをいいます。
(1). 農林水産物の生産・集荷の用に供する建築物（畜舎、温室など）
(2). 農林漁業の生産資材の貯蔵・保管の用に供する建築物（サイロ、農機具収納施設など）
本肢で出題されているのは、「農産物の貯蔵に必要な建築物」です。これは、(1)にも(2)にも該当しません。
したがって、「農林漁業用の建築物」として、例外扱いを受けることはできません。
４肢の「非常災害のための応急措置として行う開発行為」は、区域・面積を問わず、開発許可は不要です。
2023/10/7 (土)
税・その他
1．
『税・その他』テキストP.271
宅建業者は次の場合を除いて原則として景品類を提供してはならない。
・損害保険料の負担
・引渡し費用や登記手数料
文章をそのまま読むと、損害保険料の負担をした時は景品類を提供しても良いということになりますが、どういうことでしょうか？本旨がよく分からず教えてください。
2024/5/23
クレアールからの回答
宅地・建物の取引に際して、業者は原則、景品類を提供することができません。
しかし、例外的に景品類の提供が認められている場合があります。
それが、損害保険料や登記料の負担等です。
これらは、禁止される「景品類」にあたらない経済的利益とされているからです。
2024/5/24
2．
税・その他過去問題集4-5、肢4
駐車場としての設備のある土地の特定区画→印紙税の課税対象でない
とすると設備のない青空駐車場は土地の賃借権の設定に関する契約書として印紙税が課されるのでしょうか？
2024/7/3
クレアールからの回答
土地賃貸借契約書と判断されるのは、「更地」を賃貸借する場合です。
それ以外の場合、つまり、駐車区画に分かれていたり、駐車設備を使わせたりする場合は、施設の賃貸借契約書と判断します。これは建物の賃貸借契約書と同じ扱いですから、印紙税は課税されません。
したがって、駐車する場所として、いわゆる駐車場としての設備のない更地を貸し付ける場合の賃貸借契約書は、「土地の賃借権の設定に関する契約書」に該当し、印紙税の課税対象となります。
2024/7/3
3．
税・その他 P219 所得税
譲渡所得の課税主体、課税対象、納税義務者
課税対象：資産の譲渡（贈与や財産分与等の無償譲渡を含む）による所得
とありますが、無償の場合、売却金額0のため課税されないと思うのですがなぜ含まれるのでしょうか？
2024/7/4
クレアールからの回答
譲渡所得の課税対象は、資産の譲渡です。
資産の譲渡には、「贈与による譲渡」も含まれるということです。
そして、お考えのとおり、課税譲渡所得金額に課税されますから、贈与の場合、課税譲渡所得金額は０となりますから、税額は０となります。
譲渡所得の課税対象の資産の譲渡には、贈与による譲渡も含まれる旨、覚えておいてください。
2024/7/5
