クレアール宅建士講座「受講生からの質問と回答例」

保証協会は、社員が地位を失ったときは、弁済業務保証金を取り戻すことができます。
ただ、還付充当金が納付できなかった社員であった者に対して、保証協会は弁済業務保証金分担金を返還することはありません。

2024/1/9 (火)

このように一つの取引に複数の宅建業者が関与した場合、それぞれの役割分担は、
作成：いずれかの宅建業者が作成しても可
記名：全ての宅建業者の宅建士記名が必要
交付：いずれかの宅建業業者が交付すれば可
となります。

2024/3/26 (火)

営業保証金の場合は、1社で保証金を供託しています。 

弁済業務保証金の方は、多くの業者で補償しあうというものです。 

この違いが公告が必要か否かの違いだと思います。 

例えば、2000万円（本店と支店２）の業者が１つの支店を廃止した場合、500万円を取り戻すことができますが、直ちに取り戻すとなると、仮に1700万円の還付請求権者がいた場合、200万円の部分について、還付が受けられなくなる可能性が出てきます。 

そこで、廃止する以前の還付請求の清算をした後でないと取り戻しすることができないとし、公告を必要としているのです。 

弁済業務保証金の場合は、保証協会は、120万円の分担金を供託しており、１つの支店を廃止した場合の30万円の取戻しは、多くの業者からの供託金があるので、還付請求権者の不利益にはならない（上の例で言えば、1700万円の還付を受けることができる。）ので、公告は不要ということになっているのです。 

2024/6/12 

本問では「業」について、設問において、「なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。」とあります。したがって、組合員の所有する宅地の売却の代理を不特定多数人を相手に反復継続して行うことになることが前提となるので、「業」にあたるかどうかを検討する必要はありません。 

この問題のポイントは、「農業協同組合」が免許の不要な者である、国、地方公共団体、都市再生機構などに当たるか否かを判断する点です。 

2024/6/15 

手付金等の保全措置に関して、工事完了前の物件と扱うか、工事完了後の物件と扱うかは、契約の時点を基準に判断します。 

契約後に工事が完了したからといって、工事完了後の物件へと扱いが変更されるわけではありません。 

したがって、保全措置が必要となる基準額は、代金の５％（150万円）のままです。 

2024/7/19（金） 

ご質問の問題で聞いているのは、「責任を負うべき期間」についてです。 

宅建業法で特別に規定しているのは、通知期間が「不適合を知った時から１年以内」という民法の規定を「目的物の引渡しの日から２年以上」とするのであれば、有効とするというものです。 
あくまでも、「通知期間」についてのことであり、「責任を負うべき期間」のことではないのです。 

また、解説にも書いてありますが、「責任を負うべき期間」はどうなるのか。 
消滅時効を考えると、不適合を知ったときからであれば、５年ということになり、不適合を知ったときから2年とする問題文は民法より不利となり無効となるのです。 

2024/8/21（水） 

手付（手付金）とは、業法上、解約手付とみなされるもので、これを代金額の２割を超えて受け取ることはできません。 
手付金等とは、手付金、内金、中間金など、代金額に充当されるものであって契約締結後物件の引渡し前に支払われる金銭をいいます。 
手付（手付金）と手付金等とは違うものです。 
手付金も残代金に充当されるものであれば、手付金等となります。 

問題文のように、手付金○○円、中間金○○円とという出題の場合、手付金は、代金額２割を超えているかいないかを見てもらい、中間金を受け取るという場合、手付金と中間金を合わせた金額が、未完成の場合、代金額の５％以下かつ、1000万円以下か、完成物件の場合、代金額の10％以下かつ、1000万円以下を判断して保全措置が必要か否かを判断してください。 

2024/8/30（金）

一般媒介契約の場合は、登録や有効期限や報告義務はありません。
したがって、記載の必要もありません。
記載しなくても宅建業法には、違反しません。
登録しても記載は不要ですが、実務上は記載等をしているようです。

2024/10/8（火）

「不適合を担保すべき責任を負う」期間を知った時から２年とする特約は無効となります。
これは、民法では「責任を負うべき期間」をどう規定しているかは、消滅時効がかかわってきます。
消滅時効では、「不適合を知った時から５年」と規定しています。
したがって、「知った時から２年」とする特約は、「知った時から５年」よりも不利となるので、無効となるのです。

業法（テキスト144ページ）で言っている、有効となるの場合というのは、「不適合についての通知」期間を引渡しの日から2年以上とするのであれば、有効としています。
あくまでも「通知期間」であり、「責任を負うべき期間」ではないのです。

ご質問の知ってから５か月以内に通知という特約は、無効です。
通知期間を知った日から２年以上する特約よりも不利ですから無効となるのです。

2024/10/8（火）

書面契約が法的に求められていもの（電磁的方法による交付は認められていないもの）として重要なもの
１事業用定期借地契約
２クーリングオフの告知書面

また、35条書面、37条書面、媒介契約書、定期建物賃貸借契約の際の説明書面については、電磁的方法による交付は認められていますが、相手方等の承諾が必要である点を注意してください。

2024/10/11（金）

本来、専任の取引士は、その事務所に常勤の取引士ですから、他の事務所を手伝うことは、常勤とは言えないという扱いでした。
しかし、宅建業法の解釈・運用の考え方の改正により、「甲事務所の専任の宅建士が、オンラインで、同じ業者の乙という事務所において事務を手伝うこと（テレワーク）」も常勤として認める。ということとなったのです。

2024/10/18（金）

国土交通省から「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」というものが出されており、「宅地建物取引業」については、
「業として行なう」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は次の事項を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする。
とされており、判断基準も示されています。参考程度に見ておいてください。

①取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
（注）特定の関係とは、親族間、隣接する土地所有者等の代替が容易でないものが該当する。
②取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
（注）特定の資金需要の例としては、相続税の納税、住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものではないものがある。
③取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、相続又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
（注）自ら使用するために取得した物件とは、個人の居住用の住宅、事業者の事業所、工場、社宅等の宅地建物が該当する。
④取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
⑤取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
（注）反復継続性は、現在の状況のみならず、過去の行為並びに将来の行為の予定及びその蓋然性も含めて判断するものとする。
また、１回の販売行為として行われるものであっても、区画割りして行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。
以上です。

試験対策上は、あまり細かい知識は聞いてきませんので、さほど神経質になる必要はないと思います。

2025/1/4（土）

業者名簿は、免許権者の下にあります。
免許権者が保管しており、変更があれば、変更の届出に基づき免許権者が変更します。

2025/1/4（土）

その他国土交通省令で定める有価証券とは、「鉄道債券、電信電話債券、中小企業債券、日本政策投資銀行債券、公営企業債券、都市基盤整備債券、道路債券、運輸施設整備事業団債券、首都高速道路債券」があります。

2025/1/5（日）

信託業法３条の免許を受けた信託会社は、宅建業の免許を受ける必要はありません。国土交通大臣に届け出るだけで宅建業を適法に営むことができます。そして、国土交通大臣免許の業者とみなされます。
信託会社が宅地建物取引業を営む場合は、営業保証金を供託した旨の届出を国土交通大臣に行う必要があります。
ただ、当該届出を怠ったとしても宅建業の免許が取消されるということはありません。

2025/1/21（火）

買主が債務不履行により売主より解除された場合、買主は手付によって解除したのではないので、手付（例えば100万円）は戻ってくるものです。
それが戻ってこないというのは買主に不利ですよね。だから無効なのです。

2025/2/16（日）

『不注意』（過失）を易しい言葉に変えると、注意義務違反となります。
要するに平均的な注意をすれば見抜けるはずだった（のに見抜けなかった）ということになります。
逆に、平均的な注意では見抜けなかった状況のことが、『不注意がない」（無過失）ということになるのです。
裁判上、照明することが難しいかもしれません、判例上、無過失を認めたものもあります。

試験対策上、単純に取得時効の期間は、
「善意無過失10年、悪意又は有過失は20年」
と覚えておけば良いと思います。

2023/11/12 (日)

ＡがＢから金100万円を借り「大学を卒業したら返済する」と約束していて、大学を卒業して返済期限が到来したのにそれを返済しないでいた場合、Ｂは「権利を行使することができることを知った時」、例えばＡが大学を卒業したことを知った時から５年間返還請求権を行使しない場合には、その債権は消滅時効によって消滅するということです。

さらに、ＢがＡの大学卒業を知らない場合であっても、Ｂが「権利を行使することができる時」、すなわちＡの大学卒業時点から、10年間権利を行使しない場合には、その債権は消滅時効によって消滅するということです。

2024/3/23 (土)

例えばＡが錯誤によって意思表示をし、Ｂとの間で契約を締結した場合でも、表意者Ａに重大な過失があるような場合には、Ａよりも意思表示を信頼したＢを保護すべきであると考えられます。
そこで、このような場合には、Ａは意思表示を取り消すことができないのが原則です。

もっとも、Ａに錯誤があることをＢが知っている場合や「Ａに錯誤があることを知らなかったとしても知らないことに重大な過失がある場合」には、Ｂを保護すべきとはいえません。
このような場合には、Ａの錯誤に重大な過失があっても、Ａは意思表示を取り消すことができるとされています。

2024/4/12 (金)

成年後見人が、成年被後見人の行為を追認すれば、もはや取り消すことはできません。
成年後見人が、成年被後見人の行為を取消せば、もはや追認することはできません。
この理解には間違いありません。

一問一答で言っているのは、成年被後見人が成年後見人の同意を得て契約をした場合、その契約を取消すことができます。
これは、それだけ成年被後見人には能力が無いということであり、「同意」の意味すらわからないのです。
だから、成年後見人には同意権は無いとされています。（テキスト21ページ表を参照）

2024/5/4 (土)

仮登記は、あくまでも「仮」の登記なので、順位を保全する効力しかなく、本登記をしてはじめて完全なものになります。 

例えば、ＡがＢに土地を売り、所有権移転登記申請に必要な書類がそろっていないので仮登記をした場合、Ａが同じ土地をＣにも売り、所有権移転登記（本登記）をすることは可能です。 

この場合、Ｂが後に本登記をすれば、Ｂが所有権を主張できるのです。 

2024/7/30 

①定期建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。ただし、賃料増額請求をしない特約や、賃料減額請求をしない特約も有効です。 

➁普通建物賃貸借契約において、当事者には、原則として、賃料増減請求権があります（借地借家法32条１項本文）。しかし、不減額特約は効力を認められません。有効なのは、不増額特約のみです（同項ただし書き）。 

上記を前提知識として、この問題は、定期建物賃貸借契約について、賃料改定の特約をした場合、借地借家法32条１項による賃料減額請求はできないと言っています。 

定期建物賃貸借契約においては、賃料改定の特約で「賃料減額請求をしない」旨の契約をしたとします。この特約は有効となります（①参照）。 

と言うことは、借地借家法32条1項ただし書きの「不減額特約は効力を認められない」という規定は適用されないということになります。 

2024/8/2（金） 

賃貸人は、転借人に対して直接賃料支払請求ができ、転借人の債務は、原賃料と転貸賃料のいずれか低い方となります。これは覚えておいてください。 

理屈は以下のとおりです。 
原賃料が10万円、転貸賃料が12万円の場合、民法613条１項に「転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として」債務を負うとなっているので、10万円が限度となります。 

ご質問の原賃料が12万円、転賃貸料が10万円の場合は、転借人は、10万円で借りる契約をしているので、10万円だけを支払えばよいのです。 

2024/9/8（日） 

甲土地には、Ａの抵当権が設定されており、乙土地にはＢの抵当権が設定されている場合、 甲土地と乙土地を合筆した場合、甲乙土地と一つの土地になってしまう関係上、甲土地部分、乙土地部分と物理的に分けることができないので、Ａの抵当権、Ｂの抵当権が及ぶ範囲が明確にできないため、合筆の登記はできなくしているのです。 

2024/9/20（金） 

取消は、取り消すことにより、その行為は、最初から無効となってしまうので、未成年者に不利となることはないので、法定代理人の同意は不要です。

2024/10/15（火） 

市街化区域以外の区域において、「農林漁業用の建築物又は農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為」については、面積を問わず、開発許可は不要です。

ここでいう「農林漁業用の建築物」とは、以下のものをいいます。
(1). 農林水産物の生産・集荷の用に供する建築物（畜舎、温室など）
(2). 農林漁業の生産資材の貯蔵・保管の用に供する建築物（サイロ、農機具収納施設など）
本肢で出題されているのは、「農産物の貯蔵に必要な建築物」です。これは、(1)にも(2)にも該当しません。
したがって、「農林漁業用の建築物」として、例外扱いを受けることはできません。

４肢の「非常災害のための応急措置として行う開発行為」は、区域・面積を問わず、開発許可は不要です。

2023/10/7 (土)

二者は別の制限です。 

Ｐ48は、開発許可を受けて開発行為を行うわけで、工事完了公告前というのは、開発行為を行っている最中ですから、原則、工事の邪魔となる建築物等を建ててもらっては困るので禁止しています。 
工事完了公告後は、開発許可を受ける時に、造成工事をしてそこに何を建てるか（予定建築物）で許可を得ています。 
だから、そこに予定建築物を建てる場合は、制限はないのですが、予定建築物以外のものを建てる場合は、当然に知事の許可が必要となるのです。 

Ｐ55の制限は、都市施設（例えば、道路）を作る場合において、これから道路を作ろうとする場所が都市計画施設の事業予定地となります。 
これから道路にしようという場所に建物を建てられると困るので制限（許可）をしているのです。 

2024/8/18（日） 

農林水産物の処理・貯蔵・加工に必要な建築物は許可が必要となります。
→ 生産されたもの（出来上がったもの）を処理・貯蔵・加工する建築物です。

許可が不要な「農林漁業用の建築物」とは、以下のものをいいます。
(1). 農林水産物の生産・集荷の用に供する建築物（畜舎、温室など）
(2). 農林漁業の生産資材の貯蔵・保管の用に供する建築物（サイロ、農機具収納施設など）
→ 農林水産物を生産するための建築物です。

(2)は、生産するための資材を貯蔵、保管する建築物です。
例えば、トマトを栽培（生産）するための施設（温室）や、生産するためのトラクター等を保管しておく施設を建設する目的での開発行為は、市街化区域以外であれば、許可なくすることができます。
これが、「農林漁業用の建築物」です。

では、生産したトマトをジュースにする施設やトマトを貯蔵しておく建設する目的での開発行為は、許可が必要ということとなります。
「生産するため」の施設か「生産したもの」の施設かの違いです。

過去問では、許可が必要な場合の建築物の建築として下記のものが出題されています。
「生産される農産物の加工に必要な建築物の建築」
「生産される農産物の貯蔵に必要な建築物の建築」

2024/9/13（金）

居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の適用には、所有期間が10年を超える必要があります。
また、3000万円の特別控除と同じように、３年に１回しか受けることができません。
そして、居住用財産とは、「現に居住している家屋・敷地」と「過去に居住していた家屋・敷地（居住しなくなってから３年経過する年の12月31日までの譲渡に限る。）」をいいます。
したがって、所有期間が10年を超える、居住用財産を２件持っていることもあり得るのです。

2024/9/14（土）

盛土規制法において、宅地とは、「農地、採草放牧地及び森林（これを農地等といいます。）並びに道路、公園、河川その他政令で定める公共の用に供する施設の用に供されている土地（これを公共施設用地といいます。）以外の土地をいいます。
したがって、宅地以外というのは、農地や採草放牧地、道路、公園、河川などになります。

盛土規制法において、宅地造成とは、「宅地以外の土地を宅地にするために行う盛土その他の土地の形質の変更で政令で定めるもの」をいいます。
特定盛土等とは、「宅地又は農地等において行う盛土その他の土地の形質の変更で、当該宅地又は農地等に隣接し、又は近接する宅地において災害を発生させるおそれが大きいものとして政令で定めるもの」をいいます。

そして、宅地造成等工事規制区域において許可が関係してくる「宅地造成等」とは、一定の宅地造成、特定盛土等又は土石の堆積をいいます。

盛土規制法は改正部分なのでテキストをしっかり読んでおきましょう。

2024/9/16（月）

買取請求と売渡請求は区別しておいてください。ポイントは、ご質問の問題は、建替え決議の場合です。この場合は、「売渡請求」です。
もう一つは、大規模滅失の場合の復旧決議です。この場合は、「買取請求」です。

構造としては、建替えや復旧に賛成した者と反対した者がいます。
反対した者が賛成した者に対して言えるのが「買取請求です。」
賛成した者が反対した者に対して言えるのが「売渡請求です。」

すなわち、
復旧に反対している人が一人でもいると、復旧ができませんし、反対している人もそのマンションに住み続けるわけにもいかないので、反対者から賛成者に買い取ってくれというのが「買取請求」です。この場合は、建替えのような、売渡請求はできません。

建替えの場合は、賛成した者が反対した者に対して「売渡てくれ」と請求するのです。この場合は、上記の買取請求はできません。

2024/10/16（水）

宅地・建物の取引に際して、業者は原則、景品類を提供することができません。
しかし、例外的に景品類の提供が認められている場合があります。
それが、損害保険料や登記料の負担等です。
これらは、禁止される「景品類」にあたらない経済的利益とされているからです。

2024/5/24

土地賃貸借契約書と判断されるのは、「更地」を賃貸借する場合です。
それ以外の場合、つまり、駐車区画に分かれていたり、駐車設備を使わせたりする場合は、施設の賃貸借契約書と判断します。これは建物の賃貸借契約書と同じ扱いですから、印紙税は課税されません。 

したがって、駐車する場所として、いわゆる駐車場としての設備のない更地を貸し付ける場合の賃貸借契約書は、「土地の賃借権の設定に関する契約書」に該当し、印紙税の課税対象となります。 

2024/7/3 

譲渡所得の課税対象は、資産の譲渡です。 
資産の譲渡には、「贈与による譲渡」も含まれるということです。 
そして、お考えのとおり、課税譲渡所得金額に課税されますから、贈与の場合、課税譲渡所得金額は０となりますから、税額は０となります。 
譲渡所得の課税対象の資産の譲渡には、贈与による譲渡も含まれる旨、覚えておいてください。 

2024/7/5