民法 第395条【抵当建物使用者の引渡しの猶予】

【超訳】

①　抵当権の実行により建物が競売されると、抵当権に対抗できない建物賃借権は買受人に承継されず、賃借人は建物を明け渡さなければならない。この場合、抵当権に対抗できない建物賃借権で次に掲げる建物使用者については、買受人の買受け（代金納付）のときから6か月を経過するまでは、明渡しが猶予される。

②　明渡猶予期間中、建物使用者は買受人に使用料を支払わなければならない。明渡猶予期間中に使用料の不払いが生じたときは、買受人が相当の期間を定めて1か月分以上の支払を催告し、その相当の期間内に支払いがない場合には、明渡猶予は適用されなくなる。

【解釈・判例】

１．建物引渡し猶予期間の付与

(1)　要件

①　抵当権に対抗できない建物の賃借権であること

②　建物の使用又は収益をしている者であること

③　現に使用収益していること

→　買受人の買受けの時において、賃借人が当該建物を現実に使用又は収益していなければならない。

④　従前から使用収益していること

ア）競売手続の開始前から使用収益していること

イ）強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後になした賃貸借によって使用収益していること

(2)　効果

建物使用者は、競売による買受人の買受けの時から６か月を経過するまでは、建物を引き渡すことを要しない。

２．猶予期間中の法律関係

(1)　引渡猶予期間中、建物使用者は賃借権に基づいて建物を使用収益するのではない。

→　抵当権に対抗できない賃借権は、競売によって消滅する。建物使用者は、何らの占有権限を有するものではなく、民法の規定により特別に期間の満了まで建物の引渡しを猶予されているに過ぎない。

(2)　建物使用者は買受人に賃料を支払う必要はない。

→　建物使用者は民法の規定により建物の引渡しを猶予されただけであり、建物の使用利益を享受することを認められたものではない。したがって、買受人に対し、建物使用の対価として賃料相当額の不当利得返還義務を負う。

(3)　買受人は、賃貸人の義務である建物修繕義務（606条）等を負わない。

→　買受人は賃貸人となるのではないからである。建物使用者が建物の修繕費用等を支出した場合には、占有者としての費用償還請求権（196条）は認められる。

(4)　買受人は、賃借人に対する敷金返還債務を承継しない。

→　抵当権の実行により賃貸借は終了するからである。敷金返還請求は元賃貸人に対してすることになる。

３．関連判例

抵当権者に対抗することができない賃借権が設定された建物が担保不動産競売により売却された場合において、当該競売手続の開始前から当該賃借権により建物の使用又は収益をする者は、当該賃借権が滞納処分による差押えがされた後に設定されたときであっても、民法395条1項1号に掲げる「競売手続の開始前から使用又は収益をする者」に当たると解するのが相当である（裁決平30.4.17）。

【問題】

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