第389条【抵当地の上の建物の競売】
① 抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
② 前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。
目次
【超訳】
① 更地に抵当権を設定後、抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者はその築造者が設定者であるか第三者であるかを問わず、抵当地と建物を一括競売することができる。ただし、抵当権者はその建物に担保権を持つ者ではないので、建物の代価に優先弁済権を主張することはできない。
② 更地に抵当権を設定後、抵当地に建物が築造されたときといえども、建物所有者が賃借権につき抵当権者の同意を得て先順位抵当権に優先する同意の登記を得ている場合のように、抵当地を占有するについて抵当権者に対抗できる権利を有するときは、一括競売をすることはできない。
【解釈・判例】
1．建物の築造者は、抵当権設定者に限定されない。
2．一括競売は義務ではない。抵当権者は土地のみを競売に付すこともできる。
３．土地の代価で被担保債権全額の弁済が受けられない場合、建物の代価について優先的に弁済を受けることはできない。無担保債権者として配当を受けるにとどまる。
4．本条1項は、「抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたとき」に限定しているから、土地抵当権設定時に既に建物が存在していたときは、その敷地の利用権が抵当権者に対抗できないものであっても、建物を一括競売することはできない。