第370条【抵当権の効力の及ぶ範囲】
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行為について第424条第3項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限りでない。
目次
【超訳】
建物は独立した不動産であるので、土地に設定した抵当権の効力は建物には及ばないが、抵当権の効力は、抵当目的の不動産とその不動産の付加一体物に及ぶ。ただし、設定時の特約により不動産の構成部分となっている物や付加一体物であっても抵当権の効力が及ばないと定めた場合は、不動産の構成部分となっている物や付加一体物であっても抵当権の効力が及ばない。
【解釈・判例】
1．付加一体物になるという意味は、抵当権が実行されると競売の対象となるということである。
2．本来、抵当権の効力が及ぶ付加一体物であっても、抵当権設定契約で抵当権の対象から外すという特約を締結すれば、抵当権の効力は及ばない（本条ただし書）。登記をすれば第三者にも対抗できる（不登88条1項4号）。
３．付合物・従物との関係
| 設定前に設置 | 設定後に設置 | |
| 不動産に付合した物 | 370条の付加一体物であり、抵当権の効力が及ぶ。 | |
| 独立性ある従物 | 370条の付加一体物かどうかは明確ではないが、従物は主物の処分に従う(87条2項)という法理を使って及ぼさせる(最判昭44.3.28)。 | 付加一体物とはいえず、抵当権の効力は及ばない。 |
４．付合物・従物の具体例
| 付合物 | ① 土地の立木、取り外しの困難な庭石 ② 建物の増築部分、附属建物 ③ 雨戸や入口の扉など建物の内外を遮断する物(大判昭5.12.18) |
| → 誰が付合させようと、抵当権の効力が及ぶ。他人が抵当権に対抗できる権原によって附属させた物には、抵当権の効力は及ばない（242条ただし書）。 | |
| 従 物 | ① 石灯籠、取り外しのできる庭石、畳 ② ガソリンスタンド用店舗に設置された地下タンク・洗車機（最判平2.4.19) |
| → 設定者の所有であり、抵当権設定時に付着させていれば、抵当権の効力が及ぶ。第三者の所有であれば抵当権の効力は及ばない。 |
５．関連判例
(1) 賃借地上の建物に設定された抵当権は、特段の事情のない限り、当該土地の賃借権にも及ぶ（87条の類推適用、最判昭40.5.4）。
(2) 抵当権の設定された家屋が崩壊した結果、それはもはや不動産ではなく、動産となったものであるから、家屋崩壊後の木材に対して抵当権の効力は及ばない（大判大5.6.28）。
【問題】
AのBに対する金銭債権を担保するために、B所有の甲土地及びその上の乙建物に抵当権が設定され、その旨の登記をした後に、CがBから乙建物を賃借して使用収益していた。この場合、CがBの承諾を得て取り替えた乙建物の内外を遮断するガラス戸には、Aの抵当権の効力が及ばない
【平30-14-イ改：×】
【問題】
土地に抵当権を設定すると、その土地上の樹木には原則として抵当権の効力が及ぶが、抵当権者と抵当権設定者との合意により、抵当地の上の樹木に抵当権の効力が及ばないこととすることができる
【平31-13-ア改：〇】
【問題】
AがBから甲土地を賃借し、その賃借権について対抗要件が具備されている場合において、その後にAが甲土地上に所有する乙建物に抵当権を設定したときは、乙建物に設定された抵当権の効力は、原則として甲土地の賃借権にも及ぶところ、乙建物について抵当権の設定の登記がされれば、甲土地の賃借権に抵当権の効力が及ぶことについても対抗力を生ずる
【平31-13-イ改：〇】