民法 第388条【法定地上権】

第388条【法定地上権】 土地及びその上に存する建物が同一の所有者に属する場合において、その土地又は建物につき抵当権が設定され、その実行により所有者を異にするに至ったときは、その建物について、地上権が設定されたものとみなす。この場合において、地代は、当事者の請求により、裁判所が定める。
目次

【超訳】

 抵当権設定時に、土地の上に建物がある場合において、その土地と建物の所有者が同一であり、かつ、土地又は建物が競売され別々の所有者に帰属したときは、その建物のために建物所有目的の法定の地上権が設定されたものとみなされる。

【解釈・判例】

法定地上権の成立要件
要件 ① 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること ② 抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一人であること ③ 土地と建物の一方又は双方に抵当権が設定されること ④ 抵当権実行による競売の結果、土地と建物の所有者が異なるに至ったこと
効果 ① 法定地上権成立の時期 → 競売によって土地又は建物の所有権が買受人に移転する時。具体的には、買受人が代金を納付した時である(民執188条、79条)。 ② 地代は当事者の協議で定める。 → 裁判所に請求することもできる(本条後段)。 ③ 法定地上権を第三者に対抗するためには登記(民177条)又は建物の登記(借地借家10条1項)を要する
【問題】
1.抵当権設定当時、土地の上に建物が存在すること
① 更地に抵当権が設定された場合→ 抵当権設定当時すでに建物の建築に着手し、抵当権者がその築造をあらかじめ承認していたとしても、法定地上権は成立しない(最判昭36.2.10)。
② 更地に対する先順位抵当権の設定後、後順位抵当権の設定前に地上に建物が建築された場合、後順位抵当権の実行がなされても当該建物のために法定地上権は成立しない(最判昭47.11.2)。
③ 土地と地上建物が同一所有者に属する場合において、土地への抵当権設定時に地上建物の登記が未だ土地所有者に移転されていない場合(前主の所有名義)でも、法定地上権は成立する(最判昭48.9.18)。
④ 建物抵当権設定時、土地建物は同一人の所有に属していたが土地については所有権移転登記を経由していなかった場合にも、抵当権の実行により建物を買い受けた者のために法定地上権が成立する(最判昭53.9.29)。
⑤ 土地及び建物の所有者が土地に抵当権を設定後、建物を取り壊して再築した場合には、旧建物のために法定地上権が成立する場合におけると同一の範囲内において法定地上権が成立する(大判昭10.8.10)。
⑥ 土地及び地上建物に共同抵当権を設定した後、建物が取り壊され、土地上に新建物が建築された場合、新建物の所有者が土地の所有者と同一であり、かつ、新建物が建築された時点での土地の抵当権者が新建物について土地の抵当権と同順位の共同抵当権の設定を受けたとき等特段の事情のない限り、新建物のために法定地上権は成立しない(最判平9.2.14)。

【問題】

【問題】

2.抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同一人であること (1) 設定時同一人、競売時別人の場合
抵当権の目的たる土地又は建物の一方が、その競売に至るまでの間に譲渡されて同一所有者に属しないこととなった場合でも、法定地上権は成立する(大判大12.12.14)。
(2) 設定時別人、競売時同一人の場合(建物に抵当権が設定された場合)
① 抵当権設定当時において土地及び建物の所有者が各別である以上、その土地又は建物に対する抵当権実行による競落の際、たまたま、当該土地及び建物の所有権が同一の者に帰していたとしても、法定地上権は成立しない(最判昭44.2.14)。→ 建物のための敷地利用権は、混同の例外として存続するためである。
② 建物に抵当権設定当時、土地・建物が所有者を異にしていたとしても、土地・建物が同一所有者に帰属した後に設定された建物に対する後順位抵当権が存在する限り、法定地上権が成立する(大判昭14.7.26)。→ 同一人所有に帰属してから後に、建物に対する後順位抵当権が設定され、競売されると、敷地利用権が法定地上権に転化する。
(3) 設定時別人、競売時同一人の場合(土地に抵当権が設定された場合)
① 土地に先順位抵当権が設定された当時は土地と建物の所有者が異なっていた場合において、その後、土地と建物が同一人の所有に帰した後に後順位抵当権が設定され、先順位抵当権が実行されたときであっても、土地に対する法定地上権は成立しない(最判平2.1.22)。→ 建物のための敷地利用権が、混同の例外として存続するためである。
② 土地を目的とする先順位抵当権の消滅後、後順位抵当権が実行された場合において、土地と地上建物が先順位抵当権の設定当時には同一所有者に属していなかったとしても、後順位抵当権の設定時に同一の所有者に属していたときは、法定地上権が成立する(最判平19.7.6)。

【問題】

(4) 土地又は建物が共有の場合
① B単独所有の土地にB・C共有の建物があるとき、Bが土地について抵当権を設定している場合 土地と建物が同一所有者として、法定地上権が成立する(最判昭46.12.21)。
② B・C共有の土地上に建物を単独所有するBが、土地の共有持分について抵当権を設定している場合 土地と建物が同一所有者といえず、法定地上権は成立しない(最判昭29.12.23)。
③ B・C共有の建物があるとき、B・CがBの債務を担保するため各共有持分に抵当権を設定している場合 法定地上権は成立しない(最判平6.12.20)。

【問題】

【問題】

  3.土地と建物の一方又は双方に抵当権が設定されること 388条は、土地と建物のいずれか一方のみに抵当権が設定された場合を規定するが、双方に抵当権が設定された場合にも法定地上権の成立が認められる(最判昭37.9.4等)。

【問題】

  4.抵当権の実行による競売の結果、土地と建物の所有者が異なるに至ったこと 本条の競売は、抵当権実行のための競売のほか、抵当権者以外の他の一般債権者の申立てによる強制競売を含む(大判昭9.2.28)。
講座パンフレットや特別セミナーDVDなどを無料でお届けします。
講座についてのご相談を受け付けております。お気軽にお問合せください。
講座のお申し込み案内ページです。講座をお申し込みの方もこちらからどうぞ。
よかったらシェアしてね!
  • URLをコピーしました!
  • URLをコピーしました!
目次